海外における戦略的環境アセスメントの技術手法と事例（平成13年9月）

（３）マウンテンハウス地域開発のEIA

１）マウンテンハウス地域開発の経緯

　マウンテンハウス地域開発は、この事例分析で取り上げているサンホアキン郡総合計画プログラム2010の前の計画（サンホアキン郡総合計画プログラム1995）の段階から、構想として存在していたものである。サンホアキン郡総合計画プログラム2010の策定（1992年6月）から約半年後の1993年2月に同計画の部分的な修正が行われ、そこで初めてマウンテンハウス地域開発が位置付けられた。マウンテンハウス地域開発に関する過去の経緯を以下に整理した。

表３．３．１２マウンテンハウス地域開発に関する過去の経緯

1992年3月	サンホアキン郡総合計画プログラム1995の修正（マウンテンハウス地域開発を盛り込むもの）に関する最終環境影響評価書作成。サンホアキン郡総合計画プログラム1995の修正には、結果的に、マウンテンハウス地域開発は位置付けられなかった。
1992年5月	サンホアキン郡総合計画プログラム2010に関する最終環境影響評価書作成。評価対象となった計画案には、新規／拡張地域開発の一つとしてマウンテンハウス地域開発が盛り込まれていた。
1992年6月	サンホアキン郡総合計画プログラム2010の策定。サンホアキン郡総合計画プログラム2010にも、マウンテンハウス地域開発は位置付けられなかった。
1993年2月	サンホアキン郡総合計画プログラム2010の修正（マウンテンハウス地域開発を盛り込むもの）に関する補完的環境影響評価書（SEIR：Supplemental Environmental Impact Report）作成。サンホアキン郡総合計画プログラム2010の修正が行われ、マウンテンハウス地域開発を採択。総合計画プログラム2010の新規／拡張地域開発の一つとしてマウンテンハウスが位置付けられた。
1994年	地域開発の許可に必要な3つの計画（マスタープラン、資金調達計画、事業計画）の検討。上記計画に伴う必要なサンホアキン郡総合計画プログラム2010の修正箇所の検討。マウンテンハウス地域開発に関する環境影響評価書（ドラフト）の作成。

注：マウンテンハウス地域開発に関するEIAは、下線で示したように、今回事例分析で取り上げたものを含めて計3回行われている。

出典：’Draft Environmental Impact Report　Mountain House Master Plan and Specific Plan I’, Baseline Environmental Consulting, 1994よりMRI作成

　図３．３．６サンホアキン郡総合計画プログラム及びマウンテンハウス地域開発の経緯

出典：’Draft Environmental Impact Report　Mountain House Master Plan and Specific Plan I’, Baseline Environmental Consulting, 1994よりMRI作成

サンホアキン郡では、マウンテンハウス地域開発の事業許可に際して以下の3つの計画の提出を求めている。1993年2月に行われたサンホアキン郡総合計画プログラム2010の修正でマウンテンハウス地域開発が位置付けられた後、これら3計画の検討が進められており、1994年に作成された環境影響評価書では、資金調達計画を除く2計画（マスタープラン及び事業計画）がその評価対象となっている。

表３．３．１３マウンテンハウス地域開発の事業許可に際し必要な計画

マスタープラン	資源管理プログラムとともに、整備が必要な社会基盤に関する政策、要求事項、基準を明らかにする。開発の対象地域全体に関する計画。
資金調達計画	マスタープランに位置付けられたすべての公共施設・サービスに関する資金調達計画。サンホアキン郡の財政に悪影響を与えない内容とする必要がある。
1つ以上の特定地域に関するより詳細な計画（事業計画）	開発の対象地域全体ではなく、部分的な地域に限定したより詳細な計画（事業計画）。

出典：’Draft Environmental Impact Report　Mountain House Master Plan and Specific Plan I’, Baseline Environmental Consulting, 1994よりMRI作成

2)マウンテンハウス地域開発に関する諸計画の概要

[1]対象地域

マスタープランはマウンテンハウス新規地域開発の全地域4,784エーカーを対象にしており、事業計画Ⅰはそのうちの1,345エーカーを対象としている。事業計画Ⅰは、中央マウンテンハウス（主に住居地域）、南東部に位置するマウンテンハウスビジネスパーク（ビジネスパーク等）、東部のオールドリバー工業団地（工業地域及び公共施設）の3地区に分けられる。

表３．３．１４マウンテンハウスにおける土地利用及び雇用

		マスタープラン	事業計画Ⅰ
土地利用（エーカー）	合計	4,784	1,345
	住居地域	2,524 （16,105戸）	611.5 （4,140戸）
	商業地域	275	94.5
	工業地域	441	211
	オープンスペース	759.5	84.5
	教育施設	285	94.5
	公共施設	499.5	243
雇用		21,925	9,696

出典：’Draft Environmental Impact Report　Mountain House Master Plan and Specific Plan I’, Baseline Environmental Consulting, 1994よりMRI作成

[2]マウンテンハウス地域開発におけるEIAの評価対象諸計画の内容

　マウンテンハウス地域開発のEIAでは、サンホアキン郡総合計画プログラム2010の修正等（土地利用等）、マウンテンハウスマスタープラン、マウンテンハウス事業計画Ⅰがその評価対象となっている。以下、それぞれの概要を示した。

a　．サンホアキン郡総合計画プログラム2010の修正等（土地利用等）

　マウンテンハウス地域開発が位置付けられた、サンホアキン郡総合計画プログラム2010の1993年2月修正（以下「現行」とする）に、更に修正を加える内容である。具体的には、1993年2月に採択された土地利用図について、既存のグラントラインヴィレッジをマウンテンハウス地域開発の計画地域に含めるとともに、計画地域西側に予定されていた500フィートのバッファー（オープンスペース）をなくすなどの若干の見直しが行われた。この結果、マウンテンハウス地域開発の計画地域の総面積は現行の4,667エーカーから4,784エーカーに増え、住居地域の面積が増加し、オープンスペースの面積が若干減少した。このため、住宅の戸数や人口、雇用の想定も、現行の想定に比べ大きくなっている。

表３．３．１５サンホアキン郡総合計画プログラム2010における

マウンテンハウスの土地利用想定（現行及び修正提案）

単位：エーカー

土地利用		現行	修正提案
住居地域非常に低密度低密度中程度やや高密度高密度混在型／タウンセンター	R/VL R/L R/M R/MH R/H	-- 1,075 1,054 164 42 42		76 1,088.5 1,153.5 164 42 --
計		2,335		2,524.0
商業地域居住区コミュニティ一般高速道路サービスオフィス混在型／タウンセンター	C/N C/C C/G C/FS C/O (M/X)	25 88 36 27 56 43		25 88 36 27 56 43
	計	275		275
工業地域制限つき (Byron Road北側) 制限つき (Byron Road南側) 一般	I/L I/L I/G	317 -- 110		73 258 110
計		427		441
施設小中学校高等学校教会・公民館廃水処理施設浄水施設駅		180 80 -- 50 23 15		192 93 8 50 18.5 9
計		348		370.5
オープンスペース及びレクリエーション居住区公園コミュニティ公園地域公園資源保護（湿地）その他オープンスペース（ゴルフコース、マリーナ、景観地、バッファー）		60 129 70 40 515		60 179.5 70 23 427
計		814		759.5
社会基盤既存道路公道用地既存鉄道用地		40 411 17		-- 378 36
計		468		414
計		4,667		4,784.0

出典：’Draft Environmental Impact Report　Mountain House Master Plan and Specific Plan I’, Baseline Environmental Consulting, 1994よりMRI作成

表３．３．１６サンホアキン郡総合計画プログラム2010における
マウンテンハウスの住宅戸数、人口等の想定（現行及び修正提案）

住居地域の区分	面積（エーカー）		面積当たり戸数の平均値		戸数		人口
住居地域の区分	現行	修正提案	現行	修正提案	現行	修正提案	現行	修正提案
非常に低密度 1	--	76	--	0.93	--	82	--	256
低密度 2	1,075	1,088.50	4.5	4.5	4,838	4,882	15,095	15,232
中程度 3	1,054	1,153.50	8	7.1	8,432	8,217	22,766	22,186
やや高密度 4	164	164	12	12	1,968	1,968	3,936	3,936
高密度 5	42	42	18	18	756	756	1,512	1,512
混在型／タウンセンター	--	--	--	--	--	200	--	400
計	2,335	2,524			15,994	16,105	43,309	43,552

1　エーカー当たり0.5～2戸

2　エーカー当たり2～6戸

3　エーカー当たり5.5～10戸

4　エーカー当たり10～15戸

5　エーカー当たり15～40戸

出典：’Draft Environmental Impact Report　Mountain House Master Plan and Specific Plan I’, Baseline Environmental Consulting, 1994よりMRI作成

表３．３．１７サンホアキン郡総合計画プログラム2010における
マウンテンハウスの雇用の想定（現行及び修正提案）

土地利用	雇用
土地利用	現行	修正提案
商業地域居住区コミュニティ一般オフィス高速道路サービス混在型計	602 2,129 871 2,146 650 -- 8,882	600 2,112 864 2,464 648 2,193 8,881
工業地域制限つき一般計	8,285 1,497 9,782	10,231 1,540 11,771
学校計	686	713
レクリエーション計	97	132
公共施設計	472	428
計	19,919	21,925

出典：’Draft Environmental Impact Report　Mountain House Master Plan and Specific Plan I’, Baseline Environmental Consulting, 1994よりMRI作成

また、地域指定の種別変更も提案している。1994年当時、計画地域は一区画の面積が最低40エーカー以上の一般農業用地（AG-40）に指定されているが、事業計画Ⅰの対象地域以外の部分について、一区画の面積が最低20エーカー以上の農業-都市保全地域（AU-20）への変更が提案された。事業計画Ⅰの対象地域については、それぞれ適切な都市地域種別への変更を提案している。

b.　マウンテンハウスマスタープラン

　マスタープランでは、開発の概要及び目標、公共サービス、社会基盤整備について整理されている。

表３．３．１8マスタープランの概要

	記載内容
開発の概要及び目標	マウンテンハウスコミュニティの将来ビジョン土地利用計画雇用住宅比*計画及び低価格住宅整備計画
公共サービス	教育及び保育公衆衛生及び安全（警察、消防・救急、医療・救急時の受入態勢、動物管理、廃棄物管理）災害（燃料輸送ライン・パイプライン、殺虫剤・除草剤の蓄積、家畜廃棄管理、地質・地震・その他の危険性、電磁場、蚊の発生予防）リクリエーション及びオープンスペース（公園、小道・歩行者用通路、その他リクリエーション施設）生物資源管理（湿地管理）
社会基盤整備	エネルギー及び通信交通基盤大気汚染及び交通需要管理（TDM）騒音上水道下水処理雨水処理及び洪水防御

*地域内雇用と地域の就業人口の比（地域内雇用÷地域の就業人口）として定義される。住民が必要とする雇用が地域内で確保できるかどうかを示す指標と考えられる。

出典：’Draft Environmental Impact Report　Mountain House Master Plan and Specific Plan I’, Baseline Environmental Consulting, 1994よりMRI作成

マウンテンハウスは、必要なサービスがコミュニティ内で提供される、人口43,000人以上のまちづくりを目指すものである。

AからKまでの12の居住区に分かれ、それぞれに学校が整備される。4つの居住区に1箇所の割合で、ショッピング施設などを配したビレッジセンター3箇所が整備され、計画地域の中心にあたるところにタウンセンターを整備する。ビレッジセンター及びタウンセンターは地域中央部を南北に走る道路で結ばれる。

計画地域の東側には、ビジネスパークや工業団地などが配置され雇用を確保する。

オールドリバー沿い及びマウンテンハウス川沿いは、オープンスペースとして利用される。各居住区に公園が整備されるが、その他、タウンセンター及び居住区A、Iにはコミュニティ公園も整備される。オールドリバーの近傍には、2つのゴルフコースと共に地域公園も整備される。

図３．３．７マウンテンハウスコミュニティのコンセプト

出典：’Draft Environmental Impact Report　Mountain House Master Plan and Specific Plan I’, Baseline Environmental Consulting, 1994よりMRI作成

c.　マウンテンハウス事業計画Ⅰ

　事業計画Ⅰは、中央マウンテンハウス、南東部に位置するマウンテンハウスビジネスパーク、東部のオールドリバー工業団地の3地区に関する事業計画である。創出される雇用は7,306であり、ビジネスパーク及び工業団地については、将来的に拡張するための用地も確保されている（拡張についての環境影響評価は、将来拡張する際に別途行われる）。事業計画Ⅰには、その他、北西部の浄水施設の建設なども含まれている。

図３．３．８事業計画Ⅰ

出典：’Draft Environmental Impact Report　Mountain House Master Plan and Specific Plan I’, Baseline Environmental Consulting, 1994よりMRI作成

表３．３．１９事業計画の概要

3地区	中央マウンテンハウス	対象地区の面積は1,040エーカーで、3つの居住区（E、F、G）を含む。 610エーカーが住居地域として使われ4,000戸の住宅が整備される。94エーカーが商業用、残り336エーカーはオープンスペース、工業用地、学校、その他施設用地に用いられる。
	マウンテンハウスビジネスパーク	対象地区は南東部の143エーカー。拡張用地は地区の西側に確保されている（拡張に際しては、事業計画Ⅰの修正や環境影響評価手続が必要）。
	オールドリバー工業団地	対象地区の面積は164エーカーで、50エーカーの廃水処理施設を含む。残りは工業用地として利用される。拡張用地は、地区の南側及び西側に確保されている（拡張に際しては、事業計画Ⅰの修正や環境影響評価手続が必要）。
交通基盤		住宅の整備状況に合わせて、道路の拡幅などを予定。
上水道		北西部の浄水施設整備などを予定。

出典：’Draft Environmental Impact Report　Mountain House Master Plan and Specific Plan I’, Baseline Environmental Consulting, 1994よりMRI作成

図３．３．９各地区のレイアウト図（中央マウンテンハウスの例）

出典：’Draft Environmental Impact Report　Mountain House Master Plan and Specific Plan I’, Baseline Environmental Consulting, 1994よりMRI作成

　３　）環境影響評価の対象及び手続

マウンテンハウス地域開発のEIAも、サンホアキン郡総合計画プログラム2010と同様にCEQAに基づいて行われている。同じコンサルティング会社が環境影響評価書の作成に携わっているため、1994年に作成されたマウンテンハウス地域開発の環境影響評価書（ドラフト）の構成はサンホアキン郡総合計画プログラム2010のものとほぼ同じである。マウンテンハウス地域開発の環境影響評価書（ドラフト）の評価対象は以下の通りであり、過去に2回行われた同地域開発に関する環境影響評価の結果も適宜活用されている。

表３．３．２０事マウンテンハウス地域開発の環境影響評価書（ドラフト）の評価対象

評価対象	内容
マウンテンハウスマスタープラン	マウンテンハウス地域開発の事業許可に際し必要な計画の一つ。
マウンテンハウス事業計画Ⅰ	マウンテンハウス地域開発の事業許可に際し必要な計画の一つ。
サンホアキン郡総合計画プログラム2010の修正等	上記2計画に連動して必要なサンホアキン郡総合計画プログラム2010の修正等。具体的には、マウンテンハウスの土地利用に関する部分の修正など。

出典：’Draft Environmental Impact Report Mountain House Master Plan and Specific Plan I’, Baseline Environmental Consulting, 1994よりMRI作成

環境影響評価書（ドラフト）に関する手続は以下の通りであり、CEQAの規定に基づき公衆関与が行われている。

1993年9月：環境影響評価実施に関する通知
1993年10月：スコーピングミーティング
1994年6月：環境影響評価書 (ドラフト) 作成

　４　）スコーピングと環境項目の設定

CEQAの規定に基づき、スコーピング手続を経て以下の環境項目が選定された。マウンテンハウスEIAで選定された環境項目は、「サンホアキン郡総合計画プログラム2010との整合性」、「電話」が追加されていることを除き、サンホアキン郡総合計画プログラム2010のSEAと同じである。

図３－３－１０事マウンテンハウスEIAにおける環境評価項目

土地利用、農業
サンホアキン郡総合計画プログラム2010との整合性
公共サービス	公園、レクリエーション施設
	学校
	消防
	警察
	固形廃棄物、有害廃棄物
	図書館
社会基盤	水
	廃水
	雨水浸透性
	ガス及び電気
	電話
文化的遺産
地質、土壌、地震
水文学、水質
景観
住宅及び雇用
公衆衛生及び安全
生物資源
交通
大気質
騒音

出典：’Draft Environmental Impact Report　Mountain House Master Plan and Specific Plan I’, Baseline Environmental Consulting, 1994よりMRI作成

　５　）環境影響の分析及び緩和措置の検討

それぞれの環境項目について、環境の現状がまとめられた後、提案内容に対する分析が行われ、その結果に基づき緩和措置が検討されている。環境影響の分析及び緩和措置は、それらがマスタープランによるものか、事業計画Ⅰによるものかがわかるよう、2つに分けて示されている。

環境項目ごとの分析手法について概要をまとめると以下の通りである。

表３．３．２１事分析手法

項目		マウンテンハウス地域開発のEIAにおける分析手法の概要	（参考；サンホアキン郡総合計画プログラム2010のSEAでの分析手法との比較）
項目		マウンテンハウス地域開発のEIAにおける分析手法の概要	サンホアキン郡総合計画プログラム2010のSEAにおける分析手法の概要（表3.3.8の再掲）	EIA及びSEAのそれぞれで採用された分析手法の比較
土地利用、農業		現行の土地利用とマウンテンハウス地域開発の提案内容における土地利用計画との比較	現行の土地利用とサンホアキン郡総合計画プログラム2010における土地利用計画との比較	分析手法は概ね同様であるが、EIAでは、農業用地と住宅地の境界において具体的にどのようなバッファーを設けるか（バッファーとしての道路の構造、後退線 (セットバック)、街路樹）など、より詳細な検討が行われている。
サンホアキン郡総合計画プログラム2010との整合性		サンホアキン郡総合計画プログラム2010のほか、関連する他の計画（隣接郡の総合計画、トレイシー市の総合企画）との整合性をチェック
公共サービス	公園、レクリエーション施設	サンホアキン郡総合計画プログラム2010で目標とされた単位人口あたりの公園面積の値を満たすかどうかのチェック	単位人口あたりの公園面積を指標とした現在と将来との比較	分析手法はSEAのときと概ね同様であるが、EIAでは計画地周辺の現在ある公園の配置を地図上に示し、どの公園の利用の増加が予想されるかなど、より詳細な検討が行われている。
	学校	マウンテンハウス地域開発で想定している教育施設が将来の学生数の増加を受け入れるのに十分かどうかのチェック	学生数の将来予測と現行の教育施設との比較	分析手法は概ね同様であるが、EIAでは高圧線、天然ガス輸送ライン等危険物との位置関係など、より具体的な検討が行われている。
	消防	計画地周辺の既存の消防施設と、マウンテンハウス地域開発で想定している消防施設及びその整備時期を考慮した定性的分析	現行の施設配置や開発に伴う人口増を考慮した定性的分析	分析手法は概ね同様。
	警察	計画値周辺で提供されている警察サービスの拡張可能性と、マウンテンハウスでの警察施設の整備時期を考慮した定性的分析	現行の施設配置や開発に伴う人口増を考慮した定性的分析	分析手法は概ね同様。
	固形廃棄物、有害廃棄物	原単位法により求めた廃棄物発生量からリサイクルによる減量分を差し引くことにより、埋立の需要を算出	人口や世帯についての将来予測に廃棄物の排出原単位を乗じて求めた排出予測と埋め立て残容量との比較	分析手法は概ね同様。
	図書館	マウンテンハウス地域開発で整備される図書館の規模や、それが整備されるまでの対応が十分かどうかのチェック	人口の将来予測に図書館必要面積原単位を乗じて求めた図書館面積予測と現行の図書館施設との比較	分析手法は概ね同様。

項目		マウンテンハウス地域開発のEIAにおける分析手法の概要	（参考；サンホアキン郡総合計画プログラム2010のSEAでの分析手法との比較）
項目		マウンテンハウス地域開発のEIAにおける分析手法の概要	サンホアキン郡総合計画プログラム2010のSEAにおける分析手法の概要（表3.3.8の再掲）	EIA及びSEAのそれぞれで採用された分析手法の比較
社会基盤	水	マウンテンハウス地域開発への水供給が予想される水需要に対して十分かどうかのチェック	住居戸数や商工業地域面積についての将来予測に水利用原単位を乗じて求めた水需要予測と現行の水供給との比較	分析手法は概ね同様。
	廃水	マウンテンハウス地域開発の廃水処理能力が予想される廃水量に対して十分かどうかのチェック	人口や商工業地域面積についての将来予測に、規制も考慮した廃水原単位を乗じて求めた廃水予測と現行の廃水処理との比較	分析手法は概ね同様。
	雨水浸透性	マウンテンハウス地域開発に雨水排水のための必要な施設整備がすでに含まれているため、その他の影響側面（雨水とともに有害物質などが流れ込む可能性）について定性的に分析	土地利用の変化を考慮した定性的分析	SEAでは、雨水排水施設の必要性の視点から評価が行われていた。
	ガス及び電気	マウンテンハウス地域開発へのガス・電力供給が予想されるエネルギー需要に対して十分かどうかのチェック	世帯数などについての将来予測に電気やガスの消費原単位を乗じて求めたエネルギー需要予測と現行の供給施設との比較	分析手法は概ね同様。
	電話	マウンテンハウス地域開発の電話回線が需要に対して十分かどうかのチェック
文化的遺産		過去に2回行われた環境影響評価の結果を活用し、計画地の資源分布状況を考慮した定性的分析	5つの新規／拡張地域計画の予定地における資源分布状況を考慮した定性的分析	分析手法は概ね同様。
地質、土壌、地震		計画地の土壌図、計画地周辺の断層図等を考慮した定性的分析	現行の地質図、土壌図等とサンホアキン郡総合計画プログラム2010における土地利用計画との比較	分析手法は概ね同様。
水文学、水質		「雨水浸透性」、「地質、土壌、地震」の分析結果やマウンテンハウス地域計画の洪水防御施設整備などを考慮した定性的分析	「水」、「雨水浸透性」、「地質、土壌、地震」の分析結果を考慮した定性的分析	分析手法は概ね同様。
景観		道路から眺望される郊外の景観などを計画地の景観資源と捉え、マウンテンハウス地域開発に伴うそれら景観資源への影響を定性的に分析	現状の景観資源分布状況を考慮した定性的分析	分析手法は概ね同様であるが、EIAでは計画地の境界において具体的にどのようなバッファーや植栽を施すかなど、より詳細な検討が行われている。
住宅及び雇用		人口の将来予測と雇用の将来予測との比較、住宅整備戸数の価格帯別分布に基づく分析	地域別人口の将来予測と一世帯当たり世帯人員の想定に基づき求められた必要住宅戸数とサンホアキン郡総合計画プログラム2010における新規住宅供給戸数との比較、地域別雇用の将来予測と地域別就業人口の将来予測との比較	分析手法は概ね同様。
項目		マウンテンハウス地域開発のEIAにおける分析手法の概要	（参考；サンホアキン郡総合計画プログラム2010のSEAでの分析手法との比較）
項目		マウンテンハウス地域開発のEIAにおける分析手法の概要	サンホアキン郡総合計画プログラム2010のSEAにおける分析手法の概要（表3.3.8の再掲）	EIA及びSEAのそれぞれで採用された分析手法の比較
公衆衛生及び安全		計画地内における、公衆衛生及び安全に影響を及ぼしうる現在・過去の活動を考慮した定性的分析	有害廃棄物発生量と現行の処理施設との比較、過去に汚染された地域とサンホアキン郡総合計画プログラム2010における土地利用計画との比較	分析手法は概ね同様であるが、EIAでは現在及び過去の活動が今後汚染源となりうる可能性も考慮し、より詳細な現地の情報に基づく分析が行われている。
生物資源		過去2回の環境影響評価で行われた現地調査の結果等を活用した詳細分析	生息地の分布状況とサンホアキン郡総合計画プログラム2010における開発予定地との比較	SEAとは異なり、EIAではより詳細な現地の情報（貴重種の営巣地の確認など）に基づく分析が行われている。
交通		サンホアキン郡総合計画プログラム2010のときと同じモデルを用いた定量的分析	交通量の想定とモデルを用いた定量的分析	モデルの基本的なところはSEA、EIAとも同じだが、EIAではピーク時や輸送手段（モード）選択なども考慮できるよう改良されている。また、SEAでは主要道を対象に予測評価が行われていたが、EIAでは計画地内の細かい道路も考慮されている。
大気質		モデルを用いた定量的分析（排出量予測、濃度分布の予測）	1991年に策定された地域の大気質環境基準達成計画（オゾン、一酸化炭素、PM10）において用いられた郡全域の排出目録（インベントリ）を改良して利用した定量的分析	SEAでは排出量の分析が行われていたのに対し、EIAでは、排出量予測のみならず、道路沿道7地点における濃度分布の予測（CO）も行われている。
騒音		交通に関する予測結果を用いた道路交通騒音に関する定量的分析（詳細についての記載なし）	交通に関する予測結果に基づいた、道路交通騒音の騒音レベルの変化に関する定量的分析（詳細についての記載なし）	分析手法は概ね同様であるが、EIAでは道路から距離が離れることによる減衰を考慮し、60dB（騒音に対する配慮が必要な学校等施設での上限値）及び65dB（住居地域での上限値）に減衰するまでに必要な距離の算出も行われている。

出典：’Draft Environmental Impact Report Mountain House Master Plan and Specific Plan I’, Baseline Environmental Consulting, 1994よりMRI作成

それぞれの環境項目についての分析の結果、マウンテンハウス地域開発の提案内容については、特に農業用地、生物資源、交通、大気質の各項目について、緩和措置を導入してもなお環境影響が大きいと評価された。これら4項目はサンホアキン郡総合計画プログラム2010のSEAで環境影響が著しいとされた項目と同じである。

表３．３．22著しい環境影響を与えるおそれのある項目の概要
（マスタープランによる環境影響）

	基本情報	環境影響の分析	緩和措置
農業用地	計画地域の大半は農業用地であり、農業用地の75％は最上級に指定されている。	3,600エーカーの最上級農地が失われる。	「影響緩和費」の導入最上級農地を単に残すだけでなく、鳥類保護地域としても位置付けるなど、緩和効果を大きくする工夫を行う
交通	計画地はI-580、I-205の2本の高速道路にはさまれており、5箇所のインターチェンジで地方道に接続している。	交通量が日平均で273,000トリップ（移動数）程度増加し、自動車走行量が増加する。公共交通機関への需要が高まる（なお、マスタープランでは公共交通機関の整備が提案内容に含まれている）。	自動車利用（特に一人しか乗車しない場合）からその他の交通手段へのモーダルシフトを進めるため、郡全体で交通管理システム（相乗り、パークアンドライド、バス等の定員数の多い車両の優先レーンの設置など）を導入計画地域と他地域とのアクセスにおいて、バス等の定員数の多い車両の優先レーンの整備マスタープランに含まれているバスサービスについて、ピーク時間の運行本数を増やし、直接目的地にたどり着けるよう経路も変更マスタープランで提案されているバス停留所の間隔について、90％以上の住民が1/4マイル以下の徒歩でバス停留所に着くよう、より細かく配置徒歩もしくは自転車で買い物が済ませられるよう、1居住区に1箇所以上の商業施設を配置事業者はフレックス勤務を採用　等
交通	計画地はI-580、I-205の2本の高速道路にはさまれており、5箇所のインターチェンジで地方道に接続している。	計画地域から10マイル圏内のI-205、I-580、I-5道路において、日平均で10,000-23,000台程度交通量が増加し、サービスの一層の低下や交通渋滞を及ぼす。　I-205については緩和の余地があるが、I-205以西のI-580、I-205以北のI-5については影響は避けられない。	I-205道路の、Patterson Pass Roadとの交差点からI-5との交差点の区間について、6車線から8車線に拡幅 I-580道路の拡幅に加え、アラメダ郡と事業費を出し合ってGrant Line Road以西のAltamont Pass Road（アラメダ郡内でI-580と並行して走る地方道）を4車線に拡幅
大気質	計画地はサンホアキン郡の盆地の一角に位置しており、地理的、気象的条件から大気汚染の影響を受けやすい。オゾン及びPM-10については環境基準が未達成である。	交通量の増加（移動発生源の増加）及び固定発生源の増加に伴い大気汚染物質の排出量は増加する。オゾン及びPM-10の環境基準達成の遅延が予想される。	郡全体で「影響緩和費」を導入工業及び商業の操業に際して、大気汚染物質の排出に関係する装置を導入する場合には、許認可を得る仕組みを導入
生物資源	Swaison’s Hawk、San Joaquin kit foxなど、14動物、2植物の貴重種が存在している。	4,000エーカー以上の農地が失われ、野生生物の生息地が失われる。	貴重な野生生物に対する緩和措置は必要であるが、4,000エーカーの生息地の消失を十分に補うことはできない。

出典：’Draft Environmental Impact Report Mountain House Master Plan and Specific Plan I’, Baseline Environmental Consulting, 1994よりMRI作成

　６）複数案の設定

提案内容のほかに6つの複数案について検討が行われた。このうち、プロジェクトなし案を含む5つの複数案は過去2回の環境影響評価においてすでに検討されているものであり、残る1つは今回の検討に当たって追加された案である。

過去2回の環境影響評価書では、検討された5つの複数案のうちプロジェクトなし案を除くと、開発規模縮小案が環境上最も優れた案と評価されているが、その後1993年に、郡がサンホアキン郡総合計画プログラム2010を修正しマウンテンハウス地域開発を位置付けた際には、これら複数案の実行可能性は小さいとしていずれも却下され、当初の提案内容が採用された経緯がある。

今回の環境影響評価書では、これら5つの複数案については過去2回の環境影響評価で検討が行われており、また、サンホアキン郡からいずれも実行可能性が小さいと却下されていることもあって、追加された新規緩和案についてのみ検討が行われている。

表３．３．２３事複数案の概要

		概要
提案内容		マスタープラン、事業計画Ⅰなどで明らかにされているマウンテンハウス地域開発計画。
過去2回の環境影響評価で設定された複数案	プロジェクトなし案	マウンテンハウス地域開発を行わない案。
	トレイシー立地案	トレイシー市の要望により作られた案で、立地場所をマウンテンハウスではなくトレイシー市の西側にするもの。土地利用も提案内容とは若干異なっている。過去2回の環境影響評価では、環境影響の程度は、トレイシー立地案と提案内容とでほぼ同程度であるが、既存のコミュニティが近傍に存在しているため、サンホアキン郡総合計画プログラム2010で示された分散型コミュニティという政策との不整合が生じる。
	北リバーモア立地案	立地場所を、マウンテンハウスから、I-580道路を更に進んだ隣接アラバマ郡リバーモア市の北側にするもの。就業地トリバレーにより近く、交通に与える負荷はマウンテンハウスよりも小さいと期待される。農業用地としての価値はマウンテンハウスよりも小さく、土地利用上の制約もより少ない。
	設計変更案	想定人口を提案内容の43,000人から34,000人に変更し、設計を変更した案。大きな違いは4つの居住区に1箇所の割合でビレッジセンターを整備するか否かである。232エーカーの農業用地を残し、地域公園には976エーカーを確保している。住居地域、商業地域、工業地域の面積は、提案内容に比べ若干減少する。徒歩、自転車、公共交通機関の利用促進が予想される。
	開発規模縮小案	計画地域北部のByron Road及び南部のGrant Line Roadではさまれた地域2,357エーカーのみを開発の対象地域とする案。住居用地及び商業用地は提案内容の約半分。工業用地は提案内容の約30％。
今回の環境影響評価にあたり追加された複数案	新規緩和案	野生生物への影響を緩和し、コミュニティ内の自動車交通量を抑制し、I-205道路沿いの将来予測される騒音レベルを低減するなどを目的とした緩和措置として、提案内容の土地利用を変更する案。この案で採用されている主要な緩和措置は以下の通り。計画地域北部のByron Road以北は開発しない。計画地域西部などにバッファーゾーンを残す。廃水処理について二次処理でなく三次処理まで行う。地域公園は整備しない。交通量を抑制するため、人口3,000人に一箇所の割合でショッピングセンターを整備する。雇用を確保するため、ビジネスパークの整備をなるべく早く行う。考古学調査を入念に実施する。

出典：’Draft Environmental Impact Report　Mountain House Master Plan and Specific Plan I,’ Baseline Environmental Consulting, 1994よりMRI作成

　７　）複数案の比較

今回の環境影響評価においては、提案内容にプロジェクトなし案及び新しく追加された新規緩和案の2案を加えた計3案について比較評価が行われている。

環境影響評価書では、これら3案に伴う環境影響をそれぞれの環境項目ごとに簡単に整理しているが、表3.3.22のような緩和措置も含む詳細な検討がここで行われているわけではない。比較評価の結果、環境影響評価書において、新規緩和案が提案内容に比べ環境上優れていると評価された。

表３．３．２４事複数案の比較評価（提案内容との比較評価）の概要

			提案内容	プロジェクトなし案	新規緩和案
土地利用、農業		関連する諸計画との整合性	・若干の不整合有り。	・影響なし	・サンホアキン郡総合計画プログラム2010の更なる修正が必要。
		農業用地の消失	・最上級農地約3,600エーカーの消失	・影響なし	・開発の対象地域を限定しているため、マウンテンハウス地域開発の提案内容に比べ農業用地の消失面積は小さい。
		土地利用の混在化	・計画地域西側境界線及び南側境界線については、十分なバッファーが確保されていない。・現在も一部は住居あるいは牧場として利用されており、それらを含めて土地利用を混在化させないような計画上の工夫が十分行われていない。	・影響なし	・土地利用の混在化は最小限に抑えられる。
公共サービス	公園、レクリエーション施設	十分なレクリエーションサービスが提供できない可能性	・地域公園の面積が不足している	・影響なし	・（地域公園を整備しない案のため）計画地以外で整備する財源が残る
	学校	十分な学校サービスが提供できない可能性	・大きな影響はない	・影響なし	・提案内容と同様
	消防・警察	緊急時の対応が遅れる可能性等	・大きな影響はない	・影響なし	・提案内容と同様
	固形廃棄物、有害廃棄物	十分な廃棄物サービスが提供できない可能性	・廃棄物発生量の増加により埋立残容量がさらに少なくなる	・影響なし	・提案内容と同様
社会基盤	水・廃水	水供給が不足する可能性	・不足する可能性あり	・影響なし	・（地域内での廃水のリユースを行う案のため）水需要は少なくすむ
		廃水処理施設の容量が不足する可能性	・オールドリバーに廃水を放出することになった場合は、表流水の質が低下する	・影響なし	・（地域内での廃水のリユースを行う案のため）水需要も、オールドリバーへの廃水の放出量も少なくすむ
		公衆衛生上の問題が生じる可能性	・上下水道ともに十分な処理ができず、有害物質を十分に管理できない可能性あり	・農地で殺虫剤、除草剤が利用される可能性	・提案内容と同様
	雨水浸透性	洪水発生の可能性	・洪水予防のため、雨水処理施設が必要	・一部地域を除いて現状の雨水処理施設で対応可	・提案内容と同様
	雨水浸透性	浸透能の低下により水質が悪化する可能性	・雨水が流入するオールドリバーの水質が悪化する可能性	・雨水がオールドリバーに流入する前に農地を通るため、汚染物質は除去される	・提案内容と同様
	ガス及び電気	地役権との抵触	・ガス・電気の輸送ラインが通るため、開発の制約条件となる可能性	・地役権との抵触の可能性なし	・提案内容と同様
	ガス及び電気	エネルギー消費	・エネルギー消費は大きく増加	・影響なし	・提案内容と同様
文化的遺産		歴史的遺産への影響	・影響の可能性あり	・影響なし	・（事前に考古学調査を入念に行う案のため）影響の程度は小さい
地質、土壌、地震		災害が人及び建築物に及ぶ可能性	・地震や堤防決壊の危険性あり	・影響なし	・提案内容と同様
地質、土壌、地震		建築物の建設に適した地盤かどうか	・地盤が不安定な地域を一部含む	・影響なし	・提案内容と同様
水文学、水質		水害の可能性	・計画地北部は水害の可能性あり	・影響なし	・（北部は開発しない案のため）影響なし
水文学、水質		水質が悪化する可能性	・オールドリバーの特定箇所（2箇所）に土砂が蓄積する可能性	・影響なし	・提案内容と同様（ただし、土砂蓄積の可能性のある箇所は1箇所に減少）
景観		周辺景観との調和	・ 4,000エーカーの農地が都市的利用に変わるため景観は大きく変化	・影響なし	・提案内容と同様（ただし、Byron Road以北は、開発されないため影響なし）
		光害	・都市的利用に伴い光害は増加	・影響なし	・提案内容と同様
		植生の変化	・道路の拡幅に伴う森林伐採	・影響なし	・提案内容と同様
住宅及び雇用		住宅と雇用のバランス	・住居地域以外の開発が遅れた場合は、住宅と雇用のバランスが悪い	・影響なし	・（工業用地の開発をより早く進める案であるため）影響の程度は小さい
住宅及び雇用		様々な所得階層のニーズを満たす住居が提供されるかどうか	・低所得者層向けの住宅が十分ではない	・影響なし	・適切な住宅が提供できる
公衆衛生及び安全		健康上の問題が生じる可能性	・地下水汚染、農薬残留物による汚染、不十分な廃水処理に伴う健康被害の可能性	・影響なし	・提案内容と同様
公衆衛生及び安全		有害物質の利用、生産、廃棄	・農薬の継続的使用による影響、電線の電磁場による影響	・農薬は使用されるが影響を受ける者は少ない、電磁場による影響を受ける者も少ない	・提案内容と同様
生物資源		貴重種に及ぼす影響	・ Swaison’s Hawkに対する影響	・影響なし	・ Swaison’s Hawkの生息地に及ぼす影響は小さい
		野生生物の移動に及ぼす影響	・ Altamont Hillsから計画地東側の農地への移動が妨げられる	・影響なし	・提案内容と同様
		魚類、動物類、植物の生息地の減少	・猛禽類の採餌場が減少し、港湾の建築物によりオールドリバーの沿岸部の相当量が減少	・影響なし	・ Byron Road以北は、農地のまま保存されるため、猛禽類の採餌場として残る
交通		高速道路のサービスの低下（渋滞）	・ I-580、I-205はサービスレベルF（渋滞）	・ I-580、I-205の交通量は少なくとも21,000台／日に増加し、サービスレベルF（渋滞）のまま	・提案内容と同様
		周辺の主要道路のサービスの低下（渋滞）	・主要道路の拡幅が必要	・影響なし	・提案内容と同様
		公共交通機関への配慮不足	・公共交通機関の利用は可能	・影響なし	・提案内容と同様
		歩行者、自転車への配慮不足	・歩行者及び自転車に配慮した計画となっている	・影響なし	・提案内容と同様
大気質		環境基準が達成できなくなる可能性	・オゾン前駆体及びPM-10の排出量増加	・影響なし	・提案内容と同様
		耐性の低いものが大気汚染に曝される可能性	・農業用地と住居地域の土地利用の混在、住居地域と工業地域の土地利用の混在がある	・影響なし	・提案内容と同様
		工事中の大気汚染	・塵の発生	・影響なし	・提案内容と同様
		新たな一酸化炭素汚染地域の発生	・新たな一酸化炭素汚染地域は発生しない	・影響なし	・提案内容と同様
騒音		隣接地域における騒音レベルの増加	・計画地周辺の道路沿いでは、最大20dB程度騒音レベルが増加	・ 4～19dB程度騒音レベルが増加	・提案内容と同様
		環境基準超過の可能性	・いくつかの道路の周辺では環境基準を超過	・いくつかの道路の周辺では環境基準を超過	・（I-205に600mの後退線（セットバック）を設ける案であるため）影響の程度は小さい
		住民、就業者を著しい騒音に曝す可能性（空港、鉄道、高速道路等）	・いくつかの道路の周辺の住民は著しい騒音に曝される	・影響なし	・（I-205及び線路に後退線（セットバック）を設ける案であるため）影響の程度は小さい

出典：’Draft Environmental Impact Report　Mountain House Master Plan and Specific Plan I’, Baseline Environmental Consulting, 1994よりMRI作成

表３．３．２５事マウンテンハウス地域開発の目標との整合性
（プロジェクトなし案、新規緩和案）

マウンテンハウス地域開発の目標	プロジェクトなし案	新規緩和案
すべての階層が生活し働くことができる質の高い環境を整備すること。	No	Yes
既存のコミュニティとは独立した新しいコミュニティを整備すること。	No	Yes
サンホアキン郡総合計画プログラム2010で想定されている都市の成長を受け入れ、コミュニティ内であらゆるサービスが提供されるコミュニティを整備すること。	No	Yes
自動車ではなく公共交通機関、自転車、徒歩を利用するライフスタイルを提供すること。	No	Yes
住居、雇用のバランスをとり、コミュニティ内ですべての公共サービスと必要な社会基盤が整備されていること。	No	Yes
サンホアキン郡の農業資源に与える環境負荷を最小化すること。	Yes	Yes
生活し、働き、遊ぶのに適した魅力的な様々な環境を整備すること。	No	Yes
各居住区、ビレッジセンター、タウンセンターは歩行者に配慮した構造とすること。	No	Yes
すべての所得階層に十分な住居を提供すること。	No	Yes
サンホアキン郡の財政にプラスの影響を与えること。	不明	不明
環境影響を抑制し、生活の質を高めるため、安全で十分な人の移動及び物の流通システムを構築すること。	No	Yes
十分な公共サービス及び社会基盤を提供すること。	No	Yes
脆弱な地域に対する環境負荷を最小化すること。	No	Yes

出典：’Draft Environmental Impact Report　Mountain House Master Plan and Specific Plan I’, Baseline Environmental Consulting, 1994よりMRI作成

目次へ戻る